지방광역 시.도 조정대상지역 전면 해제 심의 의결 (2022.09.21.)

지방 광역시‧도 조정대상지역 전면 해제 - 수도권은 인천 투기과열지구 해제, 경기 외곽 5곳 조정대상지역 해제 - - 세종 투기지역‧투기과열지구 해제 -

정부는 9.21일(수) ‘22년 제3차 주거정책심의위원회(위원장: 국토교통부 장관), 제61차 부동산가격안정심의위원회(위원장: 기획재정부 제1차관)를 개최하여 ｢투기과열지구 및 조정대상지역 조정(안)｣, ｢2022년 9월 주택 투기지역(지정지역) 해제(안)｣을 심의·의결하였다.

1. 주거정책심의위원회 결과

국토교통부는 주택가격 등 시장상황을 종합 고려하여 주거정책심의위원회에서 규제지역 조정(안)을 심의하였다.

* 지난 6.30일 개최되었던 ‘제2차 주거정책심의위원회’에서도, 하반기 시장상황에 따라 필요한 경우 연말 이전이더라도 적기에 규제지역을 추가 조정할 필요가 있다고 논의


심의 결과, 지방권(세종 제외) 및 일부 수도권 외곽지역의 조정대상지역을 해제하고, 서울·경기를 제외한 인천·세종 지역은 투기과열지구를 해제키로 하였다.

먼저, 이번 주거정책심의위원회에서는 상반기 이후 시장변화를 중심으로 ｢최근 주택시장 동향 및 전망｣에 관한 위원 간의 심도 있는 논의가 이루어졌다.

민간위원들은 최근 주택가격 하락폭이 확대되고, 금리 상승 등 하향 안정요인이 증가하였다는 점에 인식을 같이 하였다.

특히 지방의 경우 하락폭 확대, 미분양 증가 등을 감안할 때 선제적인 규제지역 해제 필요성이 있다고 분석했다.

다만, 서울 및 인접지역은 아직 주택가격이 높은 수준이고, 하락 전환 기간도 길지 않은 점 등을 고려하여 보다 신중한 접근이 필요하다는 의견도 제시되었다.

이어 현행 투기과열지구 및 조정대상지역의 지정 유지 여부에 대해 논의하였다.

(지방권) 위원들은 최근 가격 하락, 거래량 감소, 미분양 확대 등 주택시장 하향안정세와 상반기 기 해제지역의 해제효과 등을 감안할 때, 지방권 조정대상지역은 모두 해제할 필요가 있다고 판단했다.

* 해제지역 : (광역시) 부산 해운대·수영·동래·남·연제·서·동·영도·부산진·금정·북·강서·사상·사하구, 대구 수성구, 광주 동·서·남·북·광산구, 대전 동·중·서·유성·대덕구, 울산 중·남구
  (道) 청주, 천안 동남·서북, 논산, 공주, 전주 완산·덕진, 포항 남, 창원 성산


다만, 세종시의 경우, 최근 지속 확대된 주택가격 하락폭 등을 감안하여 투기과열지구를 해제하되, 적은 미분양 현황, 높은 청약경쟁률 등을 고려하여 조정대상지역은 유지하기로 하였다.

(수도권) 수도권은 대체로 하락세가 이어지고 있으나, 서울 및 인접 지역은 미분양 주택이 많지 않고, 규제완화 기대감 등에 따른 시장불안 가능성이 남아있는 점 등을 감안하여 규제지역을 유지하고 시장 상황을 추가 모니터링하기로 하였다.

다만, 인천 지역은 가격 하락폭이 큰 점 등을 감안하여 투기과열지구를 우선 해제하고,

* 해제지역 : (투기과열지구) 인천 서·남동·연수구


경기 지역은 접경지역 등 외곽 소재 조정대상지역 일부를 해제키로 결정하였다.

* 해제지역 : (조정대상지역) 안성, 평택, 동두천, 양주, 파주


2. 부동산가격안정심의위원회 결과

기획재정부는 세종특별자치시에 대해 주택 투기지역 지정사유 충족 여부를 심의하여, 세종특별자치시를 주택 투기지역에서 해제했다.

이번 주택 투기지역 해제는 세종특별자치시의 주택매매가격 지속 하락 등으로 투기지역 유지 필요성이 해소된 점을 고려하였고, 세종특별자치시에 대한 조정대상지역 지정은 유지됨에 따라 주택 투기지역이 해제되더라도 향후 주택가격 상승 등 불안 양상이 나타날 우려가 낮다는 점 등을 종합적으로 감안하였다.

3. 규제지역 조정 효력발생시점

이번 심의위원회에서 의결된 ｢투기과열지구 및 조정대상지역 조정(안)｣, ｢2022년 9월 주택 투기지역 해제(안)｣은 관보 게재가 완료되는 9.26일(월) 0시부터 효력이 발생한다.

이날 주거정책심의위원회에 참석한 이원재 국토부 제1차관은 “최근 주택가격 등 시장상황을 종합 고려하여 규제지역을 조정하였다”면서, “앞으로 주택시장 상황을 면밀히 모니터링하면서 ｢국민 주거안정 실현방안(8.16일 발표)｣후속조치 등을 차질없이 추진해 나가겠다”고 밝혔다.

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○ 규제지역 현황 ('22.9.26일 기준)

	투기지역(주택: 16→15곳)	투기과열지구(43→39곳)	조정대상지역(101→60곳)
서 울	용산·성동·노원·마포·양천· 강서·영등포·서초·강남·송파· 강동(’17.8.3) 종로·중·동대문·동작(’18.8.28)	전 지역(’17.8.3)	전 지역(’16.11.3)
경 기	-	과천(’17.8.3), 성남분당(’17.9.6), 광명·하남(’18.8.28), 수원·성남수정·안양· 안산단원주1)·구리·군포·의왕· 용인수지·기흥·동탄2주2)(’20.6.19)	과천·성남·하남·동탄2주2)(’16.11.3), 광명(’17.6.19), 구리·안양동안·광교지구주3)(’18.8.28), 수원팔달·용인수지‧기흥(’18.12.31), 수원영통·권선·장안·안양만안· 의왕(‘20.2.21) 고양·남양주주4)·화성주5)·군포· 부천·안산주6)·시흥·용인처인주7)· 오산·안성주8)·평택·광주주9)·양주주10)· 의정부(’20.6.19) 김포주11)(‘20.11.20) 파주주12)(‘20.12.18) 동두천시(’21.8.30)주13)
인 천	-	연수·남동·서(’20.6.19)	중주14)·동·미추홀·연수· 남동·부평·계양·서(’20.6.19)
부 산	-	-	해운대·수영·동래·남· 연제(’20.11.20) 서·동·영도·부산진·금정·북·강서· 사상·사하(‘20.12.18)
대 구	-	-	수성(’20.11.20)
광 주	-	-	동·서·남·북·광산(‘20.12.18)
대 전	-	-	동·중·서·유성·대덕(’20.6.19)
울 산	-	-	중·남(‘20.12.18)
세 종	세종주15)(’17.8.3)	세종주15)(’17.8.3)	세종주15)(’16.11.3)
충 북	-	-	청주주16)(’20.6.19)
충 남	-	-	천안동남주17)·서북주18)·논산주19)· 공주주20)(‘20.12.18)
전 북	-	-	전주완산·덕진(‘20.12.18)
전 남	-	-	-
경 북	-	-	포항남주21)(‘20.12.18)
경 남	-	-	창원성산(‘20.12.18)

 

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○ 규제지역 지정효과

구분		투기과열지구	조정대상지역
금 융	가계대출	•LTV : 9억원 이하 40%, 9억원 초과 20% 15억원 초과(아파트) 0% * 서민·실수요자 : 6억원 이하 60%, 6~9억원 구간 50%(최대 20%p 우대)	•LTV : 9억이하 50%, 9억초과 30% * 서민·실수요자 : 5억원 이하 70%, 5~8억원 구간 60%(최대 20%p 우대)
		•DTI : 40% * 서민·실수요자 : 60%(20%p 우대)	•DTI : 50% * 서민·실수요자 : 60%(10%p 우대)
		•중도금대출발급요건 강화(분양가격 10% 계약금 납부, 세대당 보증건수 1건 제한)
		•2주택이상 보유세대는 주택신규구입을 위한 주담대 금지(LTV 0%)
		•주택 구입 시 실거주목적 제외 주담대 금지
	사업자 대출	•주택매매·임대사업자, 이외 업종 사업자 주택 구입목적 주택담보 기업자금대출 신규 취급 금지
		•주택임대업 개인사업자대출 RTI → 1.5배 이상	•주택임대업 개인사업자대출 RTI → 1.25배 이상
		• 민간임대매입(신규) 기금융자 중단	-
세제		-	• 2주택 이상자 취득세 중과
			•다주택자 양도소득세 중과·장기보유특별공제 배제(2주택+20%p, 3주택+30%p)
			•2주택이상 보유자 종부세 추가과세
			•일시적 2주택자의 종전주택 양도기간 (2년이내 양도)
			•1주택이상자 신규 취·등록 임대주택 세제혜택축소(양도세 중과, 종부세 합산과세)
			•법인이 8년 장기 임대등록하는 주택 종부세 과세
전매 제한		•주택 분양권 전매제한 (소유권이전등기일까지, 최대 5년)	•주택 분양권 전매제한 (소유권이전등기일까지, 최대 3년)
		•오피스텔 분양권 전매제한(소유권이전등기일 or 사용승인일로부터 1년 중 짧은 기간) ‣ 100실 이상 오피스텔
청약		•청약 1순위 자격요건 강화 / 해당지역 거주자 우선 공급
		•민영주택 가점제 적용비율 (85㎡이하 100%, 85㎡ 초과 50%)	•민영주택 가점제 적용비율 (85㎡이하 75%, 85㎡ 초과 30%)
		•재당첨 제한(10년)	•재당첨 제한(7년)
		•분양가격 9억원 초과 주택 특별공급 제한	-
		•오피스텔 건설지역 거주자 우선 분양 ‣ (100실 이상) 분양분의 10~20%이하/(100실 미만)분양분의10%이하
정비사업		•재건축사업 조합원당 재건축 주택공급수 제한(1주택)
		•재건축사업 조합원 지위 양도제한 (조합설립인가 후 소유권이전등시까지)	-
		•재개발사업 조합원 지위 양도제한 (관리처분계획인가 후 소유권이전등시까지)
		•정비사업 분양주택 재당첨 제한(5년)
기타		•주택 취득 시 자금 조달 및 입주계획 신고 의무 + 증빙자료 제출	•주택 취득 시 자금 조달 및 입주계획 신고 의무

※ 투기지역 효과는 투기과열지구의 금융규제만 해당

국토교통부